碧桂园2022年年报出炉：以“稳健”从容应对“行业大考”

  鲁网4月11日讯（记者 管晓慧 见习记者 魏萱）3月30日，碧桂园（02007.HK）发布2022年业绩报告，在楼市寒冬中，碧桂园整体经营保持稳健，守住了产品交付、债务偿付、经营安全的底线，展现出优质房企的韧性与实力。

  在行业下行压力下，2022年碧桂园把“稳健”作为解题手段，主动优化债务结构、全力推进“保交付”，稳定“基本盘”，随着一二三四线精准布局投资展开，“精耕”市场的脚步持续迈进，碧桂园持续以“稳健”应对行业变化。

  主动优化债务结构  总借贷余额、净负债率“双降”

  行业正在经历重塑，稳健者才能获得自主。

  通过主动稳健的财务管控，优化债务结构，实现规模、负债与利润之间的平衡，推动财务安全、成长性与业绩水平的长期均衡发展，是稳健型房企抵抗周期风险的根本。从碧桂园2022年报上，或许可以窥得其稳健的发展路径。

  2022年，在财务管控上，碧桂园始终坚持"现金流是前提，利润是核心"的方针，主动优化债务结构，强化风险防范，筑牢安全边界。期内，该公司保持着良好的信用记录，到期债券全部如期偿付完毕，现金流平稳、融资渠道畅通，负债规模持续下降。

  截至2022年底，碧桂园手持1475.5亿元的现金，与中期基本持平；现金短债比维持在1.6倍左右，属行业较优水平，短期偿债无忧；得益于现金总量的维持、股权融资后的权益增厚及有息负债的减少，碧桂园净负债率进一步下降至40%，是近十年以来的最低值；剔除预收账款的资产负债率从2020年中期的81%持续下降至69.4%；现金回款率保持在93%的高位，经营性净现金流为356.2亿元。有前进的目标，却不打光“子弹”，谨慎中谋求发展的背后，充分展现出管理层对财务结构的合理管控。

  2022年，在政府监管部门支持下，碧桂园合计发行公司债、中票、ABS、可转债等直接融资产品折合人民币近百亿，完成3次股权融资共获得约115亿港币，同时获得超十家银行逾3000亿元人民币意向性综合授信支持；步入2023年，公司在境内发行本金总额为人民币200亿元的中期票据也获准注册，186亿公司债的发行计划已获上交所受理，在政策及监管的大力支持下，行业的再融资环境正在逐步修复。

  值得关注的是，碧桂园控股股东、管理层在去年行业信心最低迷之际，通过二级市场购买公司债券及优先票据、提供免息及无抵押贷款等方式支持公司，其中大股东为公司提供免息无抵押借款50.55亿港币，充分显示了大股东及管理层对于公司发展前景的信心。

  刷新交付成绩单  持续推动“交付力”提升

  在碧桂园年报中，70万套交付量格外引人注目。尽管行业历经寒冬，企业发展面临诸多挑战，但在“保交付”这项关系重大民生的道路上，碧桂园依然走得稳健而执着。

  “保交付”的背后，是政策、行业、民生需求等因素的多重影响，梳理公开信息可发现，2022年7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入政治局会议文件；2022年8月，住建、财政、央行等多部委联合推出2000亿元政策性银行专项借款；2022年11月21日，央行表示将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款……除了政策层面引导，良好的交付力对购房者、金融机构、企业自身等相关方都至关重要。它既是一个展示企业未来承诺的兑现能力和持续经营能力的重要窗口，重塑各方信心的关键；又有助于获取金融机构、地方政府资金支持；还可帮助企业拓展代建业务。因此，对于房企来说，提升“交付力”，按时保质交付已成为检验房企是否稳健经营的关键指标。

  在行业下行周期里，作为稳健的头部房企，碧桂园交出了一份亮眼的“交付成绩单”。2022年碧桂园全年共交付1384个批次、近70万套房屋，交付量高居行业榜首，且远超同行，其中281个项目更实现了交付即办证。同时，业主对房屋质量满意度提升15.4个百分点、维修服务满意度提升8.7个百分点。所布局的城市中，9个城市单个城市销售超过50亿，66个城市销售金额位于当地市场前三，148个城市的市占率超过5%，其中有14个城市的市占率高于20%，充分体现了企业的实力和担当。

  2023年是“保交楼”的关键节点，也是稳预期的重中之重，伴随着各个配套政策的不断落实，“保交楼”资金落位的速度有望加快。地方政府也或通过定向回购的方式支持“保交楼”，推动项目快复工、早交付，“保交楼”各项举措的实质性推进将修复购房者置业信心，稳定市场预期。

  对于提升“交付力”，此前在碧桂园集团内部年会上，执行董事及总裁莫斌就曾提出，碧桂园将把全周期竞争力压缩聚焦到产品力和成本力上，具体包括工程质量及按时完美交付、围绕“住有宜居”优化产品定位选型以及物业服务三个方面。2023年仅在烟台一地，就预计有8个项目11个批次合计3895套交付，涉及洋房、商业等多种业态。其中，碧桂园凤凰铭著、蓬莱江山一品、莱州桃李东方均有超过600套交付计划。

  贴合城市发展精准布局  以“精耕细作”助力城市“生长”

  经历了2022年的巨变，房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”已成共识，“深耕城市”成为运营关键词。

  碧桂园也认同这种看法。据了解，今年，碧桂园整体投资方向将会围绕人口流动、产业布局、经济基础、库存情况等城市核心变量进行优中选优，重质轻量，聚焦一二线核心城市及三四线核心区位，谨慎落子，确保在入驻城市“精耕细作”，实现增量资产的效益兑现，做一成一，逐步提升一二线城市投资额和土地储备的占比。其中，在一二线城市，该公司将选择高确定性的项目，打造新的独立的产品体系，匹配刚需和刚改的需求；在三四线城市，则着重供应改善型需求的好房子，突出标准化和成本力的竞争优势。

  当然，对于房企来说，“精耕”城市不能是“嘴上功夫”。不仅需要足够丰富的经验、产业资源，更需要解决困难的耐心和落实长期目标的毅力。这个逻辑，从碧桂园在烟台的“前行”轨迹中很容易就能看出：

  2013年，作为山东的第二站，万亿房企碧桂园正式进军烟台。

  初次拿地是在烟台海阳丁字湾，滨海城项目大手笔打造集居住、商业、餐饮、休闲、娱乐、文化为一体的国际性的海上度假新城。首开热销约4800套，创全国当日销售记录。

  随后，烟台蓬莱东新城、龙口黄城都出现了碧桂园忙碌的身影。

  2017年，接手凤凰山庄，碧桂园在烟台六区内的首个地产项目正式亮相，难题也随之而来。该项目于2008年启动，由于原开发商（海风置业）与拆迁居民就相关补偿问题迟迟未谈妥，建设进程缓慢。2010年，工程彻底停摆，开发商跑路，五大局一千多人的房子、房款全部付之东流。

  优先解决历史遗留问题成为碧桂园接手后的重点工作。2018年6月五大局顺利选房，长达11年的“千名烟台公务员团购烂尾房”事件得到圆满解决。与此同时，庙后村正式启动拆迁，碧桂园积极走访，深入调研村民居住需求，制定拆迁补偿政策。历时一年多的时间，拆迁地块也迎来首次开盘。

  此后，碧桂园继续“精耕”的脚步，截止2023年，凤凰铭著、都荟四季、蓬莱江山一品、莱州桃李东方……在烟台六区六县市内，建设运营了十七个大盘，成为唯一一个布局烟台全部县市行政区的品牌房企，展现了其聚焦烟台稳健发展的姿态。

  手记：过去几年的市场重整，让坚持城市深耕、持续优化城市布局的优质房企被市场重新认知，在此过程中，碧桂园主动优化债务结构、全力“保交付”，进而塑造稳健增长根基的动作，更加使人印象深刻。穿越周期后，这位行业“优等生”将在楼市重启中收获怎样的成绩，让人期待。