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调查丨“售后包租”是馅饼还是陷阱?

2020-09-30 09:04 来源:齐鲁网 大字体 小字体 扫码带走
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烟台市一家开发商销售商铺时承诺售后包租,可签订10年托管协议,中途却屡变合同。

  鲁网9月30日讯 “购买商铺包租10年”。烟台市一家开发商销售商铺时承诺售后包租,可签订10年托管协议,中途却屡变合同。如今,租约期满,业主们想要收回房子,却屡遭阻拦——“高价物业费”、“禁止使用电梯”,这场业主与物业、开发商的“拉锯战”才刚刚开始。

  十年回本,躺着就能赚钱?

  2016年,烟台市金长城大厦酒店公寓的开发商宣传称,消费者可以买房子当投资,买了公寓房后租给酒店,每三月一返租,每年还有酒店分红,十年回本,在家躺着就能赚钱。刘女士心动了,她花了68.4万买了一套公寓房。

  

  和刘女士一样,王女士也是被十年回本这样的宣传戳中了,她当时分析:这里离烟台汽车站和火车站只有不到1.5公里;贝斯特韦斯特又是知名连锁高端酒店;“地理位置”与“品牌酒店”的双重加持,让王女士坚信“十年回本不是梦”。就算十年租约到期,到时候或卖或出租,或自己经营,反正都不亏。于是,王女士一口气买了两套房,一套给自己,一套给孩子。

  

  

  (涉事酒店和大堂)

  两份合同,涉及三方,没有提到物业管理费

  刘女士说,2016年签合同时,是买卖合同和租房合同一起签的。业主们同开发商签买卖合同,然后再同贝斯特韦斯特酒店签约租赁合同,并缴纳了几千元的装修费用。大多数业主房子刚买到手,就立刻转租到贝斯特韦斯特酒店了,他们甚至都没看过这个房间一眼。

  

  (第一次签订的租赁协议)

  依据租赁合同规定,每年租金为购房总价值的6%,每套房子的租金因面积不同,租金不一,如刘女士每年拿到手的租金就是约4万元。

  

  (租赁协议细则)

  起初,酒店与业主们签订了10年租赁合约,后来,酒店要求业主们变更租赁合同,租期改为5年;酒店选择“先使用后支付”,在每季度的第一个月,支付上一个季度的租金。

  

  (新签订的租赁协议)

  此外,业主每年还可以享受酒店经营公盈利寓的分红,但是由于收分红需要业主自己办理税务,提供发票,最终业主们就主动放弃了分红。

  但是,记者注意到,在几位业主提供的租房合同中,都没有涉及物业管理费的事,在过去五年里,业主们也从来没有收到过任何缴纳物业管理费的通知。

  只有业主范先生注意到了这个问题,他在签租房合同时在备注中,与贝斯特韦斯特酒店做了几条约定,其中就包括:“房租租赁期间物业管理费由承租方承担。”

  范先生说,签合同时他问过酒店,物业费多少钱,对方说不贵,也就四五块钱吧。每月的物业费四五块钱一平方米,他觉得还算合理,属于市场上合理价格区间,他就没在合同里强调物业费用,现在他懊悔不已:“我真应该把这句话写在合同里,不然现在也不会受这个气。”

  合同到期,选择“高价物业”还是“低价租金”?

  今年3月份,刘女士等16位二期的业主都收到了一份酒店发来的停止续约通知书。

  同时,酒店还说,想让酒店续租也可以,但是租金必须降低,像刘女士这套房,租金从每年的4万元降为每年1.8万元。虽然这些业主的租房合同到期时间不同,但酒店表示,无论租房合同是何时到期,低价租金都从今年五月份开始算起。

  租金从每年4万降到每年1.8万,刘女士“十年回本”的梦落空了。与其低价租给酒店,不如自己经营,收到停止续约通知书的其中16位业主一合计,决定收回房子。

  

  但让他们想不到的是,当他们来到酒店,想要收回房子时,物业公司也跟着过来了。物业公司的人说,想要收回房子也可以,必须签订一份物业管理合同,合同约定,物业费是8元每平米,这与贝斯特韦斯特酒店当初和范先生口头承诺的费用,高出了接近两倍。范先生说,物业费8元每平米,再加上各类税费和日常维护管理的费用,这样这套房无论是向外出租还是自己经营,都很难收回成本。此外,记者看到,物业合同上明确指出,业主收回房屋后也不能进行二次租赁。

  范先生还收到了物业公司发来的律师函,对方要求范先生从购房之日起缴纳物业费。范先生对此十分气愤,但当初酒店仅是口头承诺,自己无法提供证据,且承诺主体不是物业公司,业主们似乎陷入了“僵局”。

  收房用房 阻碍连连

  无论是高价物业,还是低价租金,业主都是收益受损的一方。刘女士和其他15位业主决心一定要收回房子,并且坚决不签高价合同。

  但收房之路并没有这么简单,刘女士说,每当业主和酒店约定好来收房时,酒店负责人不是在外地,就是在开会,总之就是不露面。但物业公司的人却每次都能来,拿着那份高价物业合同,劝说业主签字。

  经过大半个月的拉锯战,业主们终于收回了自己的房子,然而,新的问题又出现了。

  

  一来是电梯的问题。业主们的房子多在20层以上,上下楼需乘电梯,但是现在因为没有电梯卡,没办法使用人梯,只能乘货梯。

  “货梯都是送快递送外卖、运送垃圾、送换洗衣物的,电梯又旧又有异味,不说我们,以后我们自己做生意,怎么领客人上去?”刘女士忿忿地说。为此,业主们多次同物业协商,但物业态度强硬,表示不缴费,就不给用。

  

  (业主等待货梯)

  但根据《物业管理条例》,物业管理公司无权停住户的水电及不让走电梯的,物业管理处可以根据未交情况进行催交管理费及催交滞纳金,如果长时间不交可以向人民法院起诉。

  对此,物业公司对记者表示,因为业主们没有交物业费,所以不能使用人梯,但出于人道主义,允许了业主使用货梯。

  虽说物业公司保留了货梯供业主使用,但记者发现,货梯与人梯的环境有着天壤之别。记者仅乘坐了4次货梯,便碰到了酒店和饭店运送垃圾,异味在狭小空间内,更加明显。

  

  (业主房屋现状)

  

  (酒店走廊)

  二来是水电费的问题。业主们表示,每次交水电费都要用现金,到物业公司,而且限额一次只能缴纳一百元。由于公寓本身就是商水商电,所以一百块钱只能买一百度电,用电非常快,有一次,有位业主交上钱就再也没回过酒店,结果下次来的时候,发现已经没电了。

  

  (房间内裸露的空调安装口)

  三来是空调安装问题。刘女士说,从收回房子开始,业主们都想尽快房子收拾出来,达到基本的住宿标准。所以她早早的开始安空调,不承想,安装空调外机的洞已经打好了,物业公司却来通知他们,空调不能安。

  业主们说,他们是看到酒店在21层的房间有空调,就按照酒店的方式打了洞,既然21层可以安装空调,那么23层为什么不能安装呢?

  另一位业主说:“我自己房子我都说了不算,我来自己的房子,就跟小偷一样,哪有这样的业主?”

  重重矛盾直指物业费用过高

  目前,经过业主们多次向有关部门反映,水电费充值的问题得到了解决,而电梯使用和空调安装的问题依然在困扰着他们。

  在物业公司看来,业主想要使用电梯,就必须缴纳物业费;业主们认为,8元每平方米的物业费用远高于市场价格,拒不缴纳。问题的根源,便是出在了这物业费上。

  

  (记者向诚辉物业员工了解情况)

  记者了解到,贝斯特韦斯特酒店所在的金长城大厦拥有两家物业公司。一家是为10楼-18楼办公区域服务的诚辉物业,物业费用为每月4.5元每平米,包含水费,楼道和公共卫生间的清理;而为业主们提供物业服务的公司为科顿置业,物业费用为每月8元每平米。这中间,差了3.5元。

  

  

  (科顿置业的经理与业主沟通)

  随后记者来到了科顿置业,科顿置业认为:

  其一,酒店不同于办公区域,需要提供24小时物业服务;

  其二,酒店楼道内铺设地毯,清洁难度比地砖要大;

  其三,今年消防检查、水电检查需要增加额外支出;

  其四,酒店楼道内使用的中央空调、灯光和地暖的费用,也是一笔支出。

  为了照顾业主,物业提出可以享受缴一年物业费,赠送一个月服务的建议,即业主缴纳12个月的物业费用,可以享受13个月的物业服务。

  

  (物业要求业主签订的物业合同)

  但是业主们对此并不认可,在业主看来:

  首先,他们收回房子后,便与酒店脱离关系,所以对物业服务的需求不大;

  其次,走廊中央空调与地暖的费用,是按照房屋建筑面积缴纳的,这已经包含在房屋公摊面积内,业主在缴纳自家房屋的取暖费电费时,已经支付过这部分钱了。

  最后,即便物业给出了优惠,但一年仅物业费用就要交纳五六千元,他们依然无法承受。

  证据不足、法律真空,维权处处碰壁

  双方谈判再次陷入僵局。

  那么科顿物业的收费是否合理呢?记者来到了烟台市消费者管理协会,工作人员告诉我们,尽管他同情刘女士等人的遭遇,但是物业定价属于市场行为,据了解,物业公司没有违反具体的法律法规,他们也无权干涉。

  记者又来到了烟台市住房和城乡建设局,工作人员给出了同样的答案,同时他还说,他们并非执法机构,没有执法权,没办法强制物业做出调整。

  根据《物业管理条例》规定,召开业主大会,三分之二多数业主同意,就可以更换物业公司。但是刘女士表示,“这很难”。因为大多数业主并不是烟台本地人,只是来这里做投资,他们的工作或生意都在外地,没时间而且怕麻烦,最终大部分人选择签订了低价租金的租房合同,只有他们这十几位业主,还在苦苦维权。

  不仅如此,业主们认为自己被开发商“套路”了。

  依据《商品房销售管理办法》第十一条规定:“房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。”而在《山东省商品房销售条例》第三章第二十条也有明确规定,房地产开发企业和商品房承销机构不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房,不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未建成的商品房。

  据此,刘女士等业主认为,开发商以“包租”的方式销售房产,在签订购房合同的同时又签订了一纸租约,是违规的。

  记者咨询了山东新亮律师事务所律所的陈正斌律师,陈律师认为,现在刘女士维权非常困难,由于租房合同是业主同贝斯特韦斯特酒店签订的,房地产开发企业并没有参与,所以很难界定是否属于法律所禁止的返本销售。

  十年回本?买房养老?“套路”大于收益

  仅在山东省内,“售后返租”的项目就有号称“十年回本”、“一房养三代”“每月到账2000”等让人心动的“售后返租”项目就有不少,济南、烟台、菏泽、威海等多地均有存在。

  从济南长途汽车总站出发,沿着济泺路向北走大约400米,在汽车厂东路与济泺路十字路口西南角位置,即是中凡鲁鼎广场。公开资料显示,中凡鲁鼎广场的开发商为山东鲁鼎置业有限公司,该公司是中凡世纪(北京)投资控股有限公司的控股子公司,楼盘于2015年竣工。在该楼盘的销售中心,一块大的广告牌上写着“现房发售,带租约销售,全程托管”。

  

  (图源网络 中凡鲁鼎广场)

  “假如购买商铺的总房款为100万元,首付一半需50万,前5年的租金30万元(每年固定租金6万元),直接抵扣在总房款里,实际相当于首付20万即可。”该销售人员表示,业主在签订购房合同的同时,也会签订为期10年的托管协议,后面5年按照实际租金进行九一分成,“业主占九成,托管方拿一成的管理费”。律师认为,开发商为了回笼资金,可能会采取各种方式和手段来推销楼盘,“该开发商所采取的销售手段涉嫌违规进行返本销售或变相返本销售,具体情况要看业主与开发商签订的协议”。

  这些项目通常是以商业形式出现,除了上文中提到的酒店和商铺,还有可能是以公寓、写字楼等各类房地产项目。

  在出售楼盘时,房地产开发商承诺买家,保证在买家购买房产后的一定期限内,能将房子租给开发商引进的品牌承租方或者直接由开发商承租,由此业主每年可以获得房子百分之六七或者更多的租金,甚至还能获得承租方盈利后的分红。

  等到买卖合同到期时,开发商推测项目一定就已经炒起来了,到时候买家自己不管是自己做生意还是继续出租,都不会亏本。

  签订合同时通常是有两份,一份是商品房买卖合同,一份是租赁合同,开发商就此退出,开发商给买家做出的所有承诺就都寄托在承租方身上。还有一些开发商会以需要一个专业的经营管理公司来运营项目为由,带着买家和所谓的托管公司签订一份委托经营管理合同。

  殊不知,开发商早已和托管公司签订了另一份合同,其中条款标明,一旦返租无法兑现,开发商可以把责任全部推给托管公司,而大多数托管公司资质不明,没有实体,更没有任何赔付能力。

  在签订合同以后,租金根本无法保证,甚至有些开发商就是为了尽快回笼资本,才做出种种承诺,在楼盘售出后,开发商已经获得利益,不再将精力投入到项目经营,有的干脆放弃经营。此时,承租方就会经营不善等为借口拖延租金,同时通知买家不再续约,或者降低租金。

  这个时候,买家就已经掉进坑里,房子砸在手里,卖不能卖、租不能租,还要与承租方周旋、打官司,劳心劳力。与此同时,开发商早已把责任转嫁给承租方,承租方却只需申请破产,同样可以规避掉所有的合同风险。

  返本销售、售后包租,有哪些投资风险?

  在本次事件中,贝斯特韦斯特以酒店亏本为由,单方面终止合同不再续约,造成业主亏损,而在其他地市,以反租、包租形式投资亏损的,不在少数。

  承租方管理不善的风险

  根据中国房地产报的报道,内蒙古包头市万顺包百广场发生过一起售后包租案件,万顺房产推出“年均10%经营补贴”的购铺优惠活动,与业主签订委托租赁协议书,每年以“经营补贴”加“铺面租金”的形式为业主们提供收益。按照这种方式计算,购买不同楼层不同面积商铺的业主,每年将得到1万~5万元不等的收益。然而,商场开业后运营不景气,高回报难以兑现,开发商自己贴钱返租却陷入资金链断裂的窘迫局面。

  开发商涉嫌非法集资的风险

  在许多案件中,开发商为了尽快回笼资本,往往是在工程尚未竣工时,就开始以售后返租、售后包租等形式售卖房屋店铺,承诺业主将按时获得一笔可观的租金回报。而工程竣工后,开发商有可能既不招商,也无法按时给业主租金,最终高价买来项目的业主血本无归,维权遥遥无期。这样的行为已经涉嫌了非法集资。

  开发商、承租方不承担法律责任的风险

  在包头市万顺房产一案中,业主将万顺房产告上了法庭,要求其偿还拖欠的租金。但业主胜诉后,开发商以资金拖欠为由,拒绝偿还。

  广东华商律师事务所周争锋在接受《华夏时报》采访时称:售后返租实际上是购房者先掏钱解决了开发商的资金短缺问题,承担了购买以后房产的所有风险,一旦经营不善,承租方只需要申请破产就可以规避掉所有的合同风险。(来源 齐鲁网)


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